Вид на жительство в Латвии Часть III. Мнение экcперта: "Россиян не интересуют инвестиции в латвийскую недвижимость".

В качестве некоего промежуточного итога в развитии темы «Получение вида на жительство в Латвии в обмен на недвижимость» (начато в статьях ВНЖ Латвии Часть I и Часть II) приведем статью опубликованную в этом месяце латвийским Интернет-порталом www.telegraf.lv. Корреспондент Снежана БАРТУЛЬ представляет интервью взятое у Игоря Индриксонса директора департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills.

Игорь ИНДРИКСОНС на протяжении последних 8 лет консультировал крупные инвестиционные фонды, хедж-фонды, банки и крупных инвесторов в Лондоне и России по вопросам инвестиций в жилую и коммерческую недвижимость на рынках Европы. Структурировал более 250 инвестиционных портфелей недвижимости общей стоимостью 1 млрд долларов. Доходность по портфелям в среднем составила +35% годовых. В том числе в 2008 году +22, а за 2009-й +27,5%. Имеет высшее финансовое образование и степень магистра по инвестициям в недвижимость от Cass Business School (Лондон).

Бума не будет

— Вы отмечаете изменение спроса на недвижимость в Латвии после вступления поправок в силу?

Эта программа не такая простая, как может показаться на первый взгляд. Мы ее изучали в течение четырех месяцев. К сожалению, создается впечатление, что на российском рынке она была ошибочно представлена как элементарная возможность  получить вид на жительство в ЕС. Учитывая привлекательность предложения, очень многие российские компании, а возможно, и частные лица начнут оказывать услуги по покупке недвижимости и получению ВНЖ  в Латвии. А приведет это лишь к тому, что покупатели могут быть попросту обмануты в своих ожиданиях.

— На какие нюансы следует обратить внимание?

Во-первых, покупка недвижимости на определенную сумму не является гарантией получения вида на жительство. Она лишь дает право быть претендентом на него. А это две большие разницы. Во-вторых, вид на жительство выдают сроком на пять лет с правом продления еще на пять лет. При этом инвестору нужно каждый год приезжать в Латвию, чтобы продлевать вид на жительство. Вот тут, видимо, имеет смысл пересмотреть и упростить процедуру.

Краткое резюме: «Поправки, позволяющие иностранным покупателям латвийской недвижимости получить вид на жительство, практически наверняка не вызовут серьезного притока инвестиций в Латвию. Поправки приняты для улучшения балансов банков, стагнация продлится два года, а Юрмала — приговорена».

Латвия — не единственная страна, где действуют подобные программы. В Болгарии, например, покупка недвижимости является гарантией предоставления вида на жительство, и одна вклейка в паспорт делается на все пять лет. Но при этом в Болгарии инвестировать необходимо более 500 тысяч евро, а в Сент-Киттсе — 500 тысяч долларов на семью. Поэтому для россиян Латвия — это хорошая альтернатива другим аналогичным программам, в первую очередь благодаря низкой стоимости «входного билета». За те деньги, что требует Латвия, люди идут и пойдут. Но бума не будет. Покупать недвижимость в Латвии станут лишь те, кому это необходимо.

— И кому это необходимо?

Тем, кто много путешествует, кто живет в Европе и хочет иметь вклейку в паспорте, которая дает много льгот. В частности, право 180 дней в году жить в европейской стране, в упрощенном порядке получить разрешение на работу, пользоваться медицинской и образовательной системами Евросоюза. Кроме того, есть еще такое понятие, как «второй аэродром».

«Мертвые души»

- Поправки к иммиграционному законодательству вроде бы преследовали цель увеличить объем инвестиций в  недвижимость Латвии, а вид на жительство является своего рода бонусом...

Латвийская недвижимость при фантастических возможностях, которые сейчас есть в Европе, сама по себе не интересна россиянам. Им нужен вид на жительство в Евросоюзе. Из клиентов, обращающихся в нашу компанию, единицы хотят просто иметь недвижимость в Латвии. Подавляющее большинство даже не интересуется, что это за объект, в каком состоянии и где находится. Люди готовы заплатить 50 тысяч латов за любую недвижимость в любом латвийском районе только для того, чтобы получить вид на жительство в ЕС. Если бы за 70 тысяч евро они могли получить его в другой стране — Польше или Германии, они бы сделали это.

— То есть приобретенные объекты будут пустовать и приходить в негодность?

Совершенно верно. Это «мертвые души». Ибо недвижимость в Латвии нашим клиентам в тягость: нужно думать, кто ее будет обслуживать, сдать ее в аренду в нынешней экономической ситуации или невозможно, или она будет приносить сущие копейки, а налоги надо заплатить, коммунальные платежи — тоже. Поэтому легче ее купить и бросить.

— И как в свете вновь открывшихся обстоятельств вы бы оценили «маркетинговый ход» латвийских властей с целью привлечения инвестиций в недвижимость?

Мы анализировали, зачем это было сделано. И пришли к выводу, что поправки, в первую очередь, преследуют цель увеличить кадастровую стоимость. Вряд ли эта программа приведет к существенному притоку инвестиций. И это становится все более и более очевидным. На мой взгляд, сегодня необходимо создать еще более благоприятные условия в рамках этой программы. Например, давать гражданство и паспорт ЕС автоматом после 5 лет вида на жительство, как это делается в Болгарии. Как свидетельствует статистика, население Латвии сокращается довольно быстрыми темпами. И опыт стран, которые уже сталкивались с этой проблемой (например, Германия и Великобритания), показал лишь один путь выхода из этой сложной ситуации. А именно — открыть двери и создать все условия. Если в Латвии движение в эту сторону началось, теперь следует идти до конца. Иначе эффекта не будет.

Спасая банки

— А как, по-вашему, будет работать механизм повышения кадастровой стоимости?

Кому это необходимо: тем, кто много путешествует, кто живет в Европе и хочет иметь вклейку в паспорте, которая дает много льгот. В частности, право 180 дней в году жить в европейской стране, в упрощенном порядке получить разрешение на работу, пользоваться медицинской и образовательной системами Евросоюза. Кроме того, есть еще такое понятие, как «второй аэродром».

У латвийских банков, которые выдавали ипотечные кредиты, сейчас гигантские проблемы с кредитными портфелями. Залоговая стоимость объектов гораздо ниже, чем размер выданных кредитов, ведь цены на недвижимость в Латвии упали на 70%. И если завтра все заемщики принесут ключи в банк со словами, что не в силах погасить кредит, банк ничего не сможет вернуть. Поэтому у кредитных учреждений очень плохие рейтинги и они не могут получить финансирование на международных рынках. Чтобы кредитные портфели вернуть к нормальному балансу, нужно всего лишь увеличить кадастровую стоимость недвижимости. Расти она будет за счет того, что большее количество сделок будет проходить в диапазоне цены от 70 до 140 тысяч евро. Ценовой порог установлен не случайно, и покупатели, которые захотят получить вид на жительство, в договоре купли-продажи будут указывать реальную, а не заниженную сумму сделки.

— То есть в итоге Латвия улучшит положение банков, но при этом получит «мертвые» объекты недвижимости?

Как мы уже говорили, сама по себе недвижимость Латвии вряд ли заинтересует россиян. Ведь ситуация на рынке этой страны не отличается стабильностью и плавным ростом (а именно это привлекает большинство инвесторов). Сначала имел место сумасшедший рост цен, а потом — крайне резкое падение (70%). Если в Латвии стала возможна такая инфляция в сфере недвижимости, а рост цены на недвижимость — это инфляция, значит, механизмы контроля в стране пока не работают, а для инвесторов — это знак большого риска. На подобном рынке всегда нужно сдерживать рост свыше 15% в год, что и делают развитые страны.

Про активность, ликвидность и русских

— Вы сказали, что в Европе сейчас открылись фантастические возможности для инвестирования в недвижимость. В каких странах и в чем эти возможности выражаются?

В Великобритании с помощью определенных технологий и кредитного плеча можно получать доходность на инвестицию в 20—25% годовых, без учета прироста капитала. Англия по цене недвижимости вернулась на докризисные позиции. Но там падение с момента пика составило лишь 15%. Вот это сильное правительство, которое не допускало роста рынка на 50% в год! Поэтому туда сейчас охотно инвестируют средства и пенсионные фонды, и частные лица. За Великобританией по популярности среди инвесторов следуют Франция, Австрия, Швейцария — страны, которые проводили взвешенную политику в сфере недвижимости. Сравните: в Риге доходность от аренды жилья составляет 2,7% годовых на инвестицию. А в сегменте коммерческой недвижимости так и вовсе минусовые показатели.

— Между тем периодически появляются сообщения, что все больше граждан России и СНГ проявляют интерес к латвийской недвижимости.

Если произошло 10—20 сделок за полгода, это не показатель и вовсе не говорит о том, что россияне стали активно скупать латвийскую недвижимость. В одном из проектов нашей компании в Великобритании было 250 объектов стоимостью по 200 тысяч фунтов каждый. Скорость продажи этих объектов — 3 дня. Вот это активно! Вот это объемы инвестиций! И если Англия, допустим, завтра запретит покупать собственность русским или арабам, краха рынка не произойдет, потому что там весь остальной мир покупает. А запретите, например, в Юрмале покупать недвижимость русским, и цены начнут падать по часам. Гигантский риск Юрмалы заключается в том, что ликвидность недвижимости там обеспечивает только одна страна — Россия. И эта ликвидность уменьшается.

Два года стагнации

— Почему?

Юрмала — это уходящий тренд. Это актив, который в долгосрочной перспективе будет дешеветь, а не дорожать. В мире о ней практически никто не знает, кроме граждан бывшего СССР. Дом в Юрмале площадью 100 квадратных метров с участком земли в пяти минутах ходьбы от моря должен стоить 75—100 тысяч евро. Это, на мой взгляд, реальные цены, соответствующие уровню жизни в стране и развитию инфраструктуры.

Юрмала — это уходящий тренд. Это актив, который в долгосрочной перспективе будет дешеветь, а не дорожать. В мире о ней практически никто не знает, кроме граждан бывшего СССР. А это — старое поколение. А молодежь много путешествует по миру и сравнивает. И думает: почему мне нужно по полмиллиона евро платить за дом на курорте, где сезон длится три месяца, два из которых идут дожди, если в Турции или Греции за 200 тысяч евро можно купить замечательную виллу на первой линии от моря? А на юге Франции, где сезон длится 7 месяцев, таун-хаус стоит 350 тысяч евро.

— При каком уровне цен Юрмала была бы конкурентоспособной?

Дом площадью 100 квадратных метров с участком земли в пяти минутах ходьбы от моря должен стоить 75—100 тысяч евро. Это, на мой взгляд, реальные цены, соответствующие уровню жизни в стране и развитию инфраструктуры. Вы никогда не задумывались, почему западные пенсионные фонды, которые являются лучшими покупателями недвижимости, ничего не приобретают в Юрмале? Потому что несоизмеримо дорого и нет никаких перспектив роста. В Юрмале доходность на инвестицию, по их подсчетам, составляет 2% в год. Положив эти деньги на депозит в любой европейский банк, можно получить больше. По этой же причине европейцы ничего не покупают в Юрмале. А в Турции в прошлом году они купили 75 тысяч единиц недвижимости.

— Как, по-вашему, будет развиваться ситуация на рынке недвижимости в Латвии?

За полгода в Риге цены выросли на 10%. Это был отложенный спрос от местного населения. Люди, которые хотели купить квартиру, сделали это, потому что ниже 500 евро за «квадрат» в панельном доме ценам падать уже некуда. Отложенный спрос реализуется до конца этого года. Затем начнется стагнация. Продлится она года два, а потом можно будет наблюдать минимальный рост цены на недвижимость в районе 5% в год. А дальше сложно что-то предсказывать.

В качестве резюме.

От себя позволю добавить только то, что это мнение эксперта по инвестициям. Eсли же Вы много путешествует,  хотите жить  в Европе, имея вклейку в паспорте, которая дает право 180 дней в году жить в любой другой европейской стране, в упрощенном порядке получить разрешение на работу, пользоваться медицинской и образовательной системами Евросоюза или просто иметь «второй аэродром», то программа "ВНЖ в Латвии в обмен на инвестиции в недвижимость" будет Вам интересна. И однозначно соглашусь с мнением Игорь ИНДРИКСОНСА, что покупать недвижимость нужно не в Юрмале.