Апартаменты с ДВУМЯ СПАЛЬНЯМИ в Испании (Коста Бланка) - купить и сдать

В этой статье попробуем сделать маленький обобщённый и немного сравнительный анализ оценки вложений в недвижимость. Основные составляющие – покупка недвижимости (апартаменты различной площади и оснащения) и последующая сдача в аренду. В качестве примера будет рассматриваться недвижимость в Испании в регионе Коста Бланка. Вариантов (типов, видов) недвижимости в Испании множество, мы же будем рассматривать покупку и сдачу в аренду апартаментов с двумя спальнями.

Этот вид испанской недвижимости - самый распространенный и одновременно самый востребованный вид апартаментов, как для продажи, так и для аренды в Испании. Для этого есть много причин, главная из которых – высокий общий комфорт и качество проживания, при доступности по цене.

Более подробное описание апартаментов с двумя спальнями в Испании дано в статье  Аренда в Испании - апартаменты с ДВУМЯ СПАЛЬНЯМИ, здесь же мы просто немного посчитаем.

Punta Prima Beach Resort *****, Коста Бланка, Испания.

Итак, возьмем в качестве подопытного образца апартамент с двумя спальнями, расположенный в одном из трех комплексов урбанизации Пунта Прима (Punta Prima). Для того чтобы стало понятно почему апартаменты в этом месте побережья Испании можно купить именно по этим ценам и сдать по соответствующим, несколько слов стоит сказать о самой урбанизации.

Punta Prima Beach Resort *****- это роскошная урбанизация класса люкс, состоящая из трех главных комплексов, в которых насчитывается более 1900 апартаментов. Двумя главными достоинствами этого проекта, вне всякого сомнения, являются уникальное расположение и высокое качество строительства.

Все три комплекса апартаментов в Punta Prima Beach Resort ***** находятся на расстоянии в пределах 200-800 метров от моря и неподалеку от соленых озер. Именно этим объясняется уникальность местного микроклимата, который считается чрезвычайно здоровым.

Урбанизация Punta Prima Beach Resort ***** расположена в 4-х км от г.Торревьеха (Torrevieja), а в радиусе лишь нескольких километров можно обнаружить известные гольф-клубы: Вильямартин (Club De Golf Villamartin), Лас Рамблас (Club de Golf Las Ramblas de Orihuela), Кампоамор (Real Club de Golf Campoamor), Ла Финка (Golf La Finca) и Ла Маркеса (Golf & Country Club La Marquesa).

При строительстве и отделке всех комплексов использовались только лучшие материалы. Все квартиры спроектированы таким образом, чтобы удовлетворить вкусы клиентов любого возраста. Их можно назвать элегантными и удобными одновременно. Каждая квартира имеет 2-3 спальни, 1-3 ванные комнаты с подогреваемыми полами, как минимум один балкон, полностью оборудованную мебелью и техникой кухню, мраморные полы, окна с двойным остеклением, систему кондиционирования (тепло/холод), домофон, подземную парковку с кладовой. Апартаменты могут быть с видом на море, на внутренний парк, на поле из 9 лунок для питча и патча или на бассейн - все зависит от вкуса клиента.

Эти начальные условия задают общую планку цены апартаментов как для продажи так и для аренды. Общий уровень оснащения и обеспечиваемого комфорта так же дополнительно влияет на цену, которую запрашивает владелец апартаментов. Разница в стоимости аренды апартаментов с двумя спальнями одной площади и расположения в неделю, в высокий сезон может доходить до €300.

Примеры апартаментов с двумя спальнями для покупки и аренды.

Площадь апартаментов с двумя спальнями, которые можно купить и в последующем сдать в аренду в комплексах в урбанизации Пунта Прима, составляет 70 - 125 кв.м. В целом жилая площадь у апартаментов этого типа отличается не очень сильно. Меньшая площадь у апартаментов с одной ванной комнатой, большая получается за счет большего размера террасы.

В таблице приведены примеры апартаментов с двумя спальнями и различным числом ванных комнат, которые вы можете купить в комплексах в урбанизации Пунта Прима. Стоимость в ЕВРО.

Перейдя по ссылкам в таблице можно подробнее посмотреть описание апартаментов, фотографии и т.д. Заранее прошу прощения у тех, кто будет читать эту статью через некоторое время после опубликования. Апартаменты могут быть уже проданы. Я, конечно, буду стараться поддерживать актуальность информации в статье, но это все же, не главная задача... Просто воспринимайте информацию, как пример, стоимости недвижимости в Испании, но пример совершенно реальный.

В следующей таблице приведены примеры апартаментов с двумя спальнями, различным числом ванных комнат, предлагаемых в аренду в комплексах в урбанизации Пунта Прима. Стоимость в ЕВРО при аренде на один месяц, с учетом сезона.

Перейдя по ссылкам в таблице можно подробнее посмотреть описание апартаментов, фотографии и т.д. Поддерживать актуальность информации в каталоге аренды апартаментов гораздо проще. Тем не менее, и здесь возможны изменения. Владелец может продать свои апартаменты, как старый, так и новый владелец могут раздумать сдавать апартаменты в аренду, а так же сдать на длительный срок. Просто воспринимайте информацию, как пример, стоимости недвижимости в Испании, но пример совершенно реальный.

Расчет.

И еще немного цифр. Откинем крайности и в качестве примера возьмем апартамент Ref. AP3473 из каталога продаж. И попробуем его сдать по стоимости аналогичной апартаменту Sorrento из каталога аренды.

Желание купить апартамент Ref. AP3473 в итоге обойдется в 175,000€ +8% (налог) +1-2% (сопутствующие расходы). Итого ≈190,750€. Вопросы увеличения стоимости расходов при необходимости оформлении ипотечного кредита рассматривать не будем, это тема отдельной статьи.

Наиболее прогнозируемый вариант сдачи апартаментов в Испании в аренду это долгосрочная аренда. В случае с апартаментами Sorrento владелец не планирует сдавать его на длительный срок. Но наш опыт работы позволяет утверждать, что если он передумает, то сумма может составить порядка 600€ в месяц. Или до уплаты налогов и отчислений - Итого 600€ х 12 мес = 7 200€.

С учетом того, что при долгосрочной аренде коммунальные платежи и платежи за свет, газ, телефон и т.д. платит арендатор, а отчисления управляющей компании минимальны (15%), то владельцу остается только уплатить налоги.

Налоги на недвижимость в Испании рассчитываются по довольно сложным формулам, в которых немалую роль играет особенность региона и кадастровая стоимость недвижимости. Годовой налог на недвижимость подобную описываемому примеру составит - ≈ 200 - 400€. Подоходный для нерезидента 25%. Так же Вам как нерезиденту будет необходимо обзавестись «фискальным представителем – резидентом». Услуги такого представителя обойдутся в 200€ в год. Ну и конечно страховка.

В распоряжении владельца может остаться сумма порядка 4 000€. Много это или мало каждый решает для себя сам, просто такова реальность сегодняшнего дня, а мое дело показать цифры. В любом случае сумма от аренды позволяет содержать недвижимость, а так же служит хорошим подспорьем при уплате ипотечного кредита.

Добавлю, лишь то, что при долгосрочной аренде у владельца отсутствует возможность жить и отдыхать в собственных апартаментах в Испании. С другой стороны, сумма, оставшаяся после уплаты налогов, может позволить отдохнуть в другом месте.

Теперь об аренде на короткие периоды. Управляющая компания, работающая с апартаментами в комплексах в урбанизации Пунта Прима может обеспечить практически 100% загрузку апартаментов в период май-сентябрь. Что касается других периодов, то можно рассчитывать ещё на 1-2 месячных платежа. Итого набегает сумма ≈ 10 560€ до уплаты налогов.

Расходы на услуги управляющей компании при аренде апартаментов на короткий период составляют 30%. Коммунальные платежи и расходы на свет и воду в сумме потребуют около 1 000€. В итоге мы все равно придем к ранее полученной цифре только более сложным путем.

В заключение добавлю, что помимо описанных выше, существует ещё несколько разновидностей апартаментов с двумя спальнями. Из-за особенностей архитектуры комплексов в урбанизации Пунта Прима они могут быть не представлены, но есть в других местах побережья Коста Бланка, Испания.

Это может быть апартамент на нижнем этаже (planta baja) здания, в распоряжение владельцев которого небольшой садик и территория для отдыха или барбекю. Это может быть апартамент на верхнем этаже (atico), иначе также называемый пентхаус. В подобных апартаментах в Вашем распоряжении будет или очень большая (сопоставимая по площади с самим апартаментом) терраса или большой участок крыши здания, называемый в Испании солярием. На такой террасе или солярии так же предусматривается место для барбекю. При желании на средиземноморском побережье Испании можно найти и апартаменты с двумя спальнями, расположенные на двух уровнях (duplex).

В следующих статьях на эту тему попробую проанализировать возможность получения большей доходности от такого вложения капитала в недвижимость Испании на примере других регионов Испании.