Купить недвижимость в Болгарии от застройщика.

Самый распространенный в Болгарии способ приобретения недвижимости - купить недвижимость от застройщика, на стадии строительства. 

В этом случае процедура покупки недвижимости состоит из нескольких этапов, о которых и пойдет речь в этой статье.

Этап первый - прежде чем купить! Бронируем выбранный объект недвижимости, например апартаменты.

Вам понравился какой-либо апартамент в выбранном Вами комплексе, предлагающем  недвижимость в Болгарии. Для того, чтобы удалось купить именно понравившиеся апартаменты, нужно  зафиксировать Вашу заинтересованность купить этот объект на время подготовки и подписания необходимых документов, а значит апартаменты прежде всего нужно  снять с продажи. Для этого Покупатель вносит специальный платеж или резервационный взнос. Размер резервационного взноса  на кажый объект недвижимости может быть различным, сумма варьируется от 500  до 5000 евро в зависимости от цены объекта недвижимости, который вы планируете купить. Этот резервационный взнос впоследствии учитывается при последующих расчетах, например при внесении первого платежа.

Однако стоит четко понимать, что в случае, если Вы откажетесь купить недвижимость на стадии подписания Предварительного договора и в этом не будет вины Продавца, эта сумма останется у Продавца как штрафные санкции за снятие объекта недвижимости  с продажи. С одной стороны получается, что очень важно перед оплатой резервационного взноса за объект недвижимости принять твердое решение, но с другой стороны предложений недвижимости в каждом комплексе немало, не понравятся одни апартаменты, смело можно идти выбирать другие.

Этап второй - решили купить! Подписываем  Предварительный договор купли-продажи на  недвижимость в Болгарии.

В этом документе  подробным образом прописываются этапы строительства, сроки сдачи объекта недвижимости, график платежей, полное описание выбранных апартаментов, отделка и ее качество, сантехника, меблировка каждой комнаты (если требуется), а также сроки передачи объекта недвижимости, который Вы решили купить,  в Вашу собственность. Очень важным пунктом этого Договора являются штрафные санкции, которые Вы вправе применить к Застройщику в случае нарушения им сроков строительства и сдачи объекта недвижимости, либо других пунктов Предварительного договора. Следует так же помнить, что штрафные санкции в Болгарии существуют не только для того кто хочет продать недвижимость, но и для того кто хочет ее купить.

Этап третий - хотим купить у застройщика , будем ждать. Строительство объекта недвижимости в Болгарии.

Необходимо знать, что застройщик обязан  для каждого строящегося здания перед вселением новых жильцов обеспечить прохождение несколько этапов. Эти этапы регламентруются  законодательством Республики Болгария и оформляются Актами. Порядок выдачи актов застройщиками описан в одном из Положений Закона об устройстве территории. Здесь мы рассмотрим Акты 14,15 и 16, которые являются наиболее значимыми когда строится жилой дом. Цель этих Актов - контролировать этапы строительства объекта недвижимости и проверять, соответствуют ли отдельные виды строительно-монтажных работдействующим нормам и стандартам.

Акт 14 - первая ступень контроля за строительством объекта недвижимости в Болгарии

Акт 14 -это первая ступень контроля за строительством объекта недвижимости в Болгарии, так как это Акт приемки конструкции здания. Акт 14 выдается, когда возведение здания достигло этапа "грубого строительства".

Этот этап "обозначает здание или постройку с выполненными ограждающими и основными стенами и кровлей, без или с различной степенью выполнения завершительных работ".

Этот Акт важен тем, что с этого момента застройщиком реализовано право на строительство и Акт 14 уже является предметом распорядительных сделок права собственности на отдельные объекты недвижимости внутри здания. Вместе с этим Актом выдается удостоверение Администрации Общины согласно ст. 181 п.2  Закона об устройстве территории.

Акт 15 - здание объекта недвижимости полностью завершено.

Следующий этап - Акт 15.  Этот документ говорит о том, что здание полностью завершено. Документ подписывается собственником здания и всеми компетентными должностными лицами.

После окончания строительства собственник здания, проектировщик, застройщик и лицо, осуществляющее строительный надзор, составляют удостоверяющий документ, в котором прописывают, что здание построено в соответствии с одобренным инвестиционным проектом и имеет все необходимые документы. К этому акту прилагаются также протоколы успешно проведенных   единичных испытаний машин и сооружений. Этим же актом застройщик передает объект собственнику.

Этот же Акт 15 является основанием для подготовки Акта 16, подтверждая годность объекта недвижимости к использованию.

Акт 16 - использовать объект недвижимости разрешено.

Акт 16 - самый важный документ при покупке недвижимости в Болгарии для новых собственников жилья. Второе его наименование - "Разрешение на использование объекта" (в России мы бы его назвали "Акт ввода объекта в эксплуатацию"). Он представляет собой разрешение использовать построенный дом для проживания. Это разрешение - завершающий акт любого строительства, удостоверяющий, что недвижимость действительно годится для использования в качестве жилья.

При выдаче Разрешения на пользование объектом проверяются следующие моменты:

• - установленные права на собственность с точки зрения законности построенного объекта недвижимости
• - проверка соответствия постройки одобренному проекту
• - соответствие фактического исполнения проектной документации

Акт 16 не издается, если обнаружено несоответствие между фактически выполненными строительными работами и утвержденными проектами.

Этап четвертый - дождались! Пора действительно купить или оформление в собственность и передача объекта недвижимости новому владельцу, как это делают в Болгарии.

Итак, комплекс недвижимости построен, застройщик выполнил свою задачу, получен Акт 16 и можно переходить к процедуре оформления недвижимости в собственность новому владельцу.

Для этого необходимы следующие документы:

• - проект нотариального акта
• - документы, удостоверяющие личность участников сделки: стороны которая хочет купить недвижимость и организации  осуществляющей продажу недвижимости 
• - если участник сделки не присутствует лично, от него должна быть нотариальная доверенность на представителя на право покупки недвижимости
• - документы, удостоверяющие право собственности
• - декларация о семейном положении
• - декларация от покупателя о происхождении денежных средств, если сумма сделки более чем 30 000 левов (примерно 15 000 евро)
• - декларация от переводчика об истинности совершаемого им перевода
• - удостоверение о налоговой оценке и заплаченных налогах
• - квитанция об оплате местного налога на недвижимость

Затраты на оформление сделки с недвижимостью в Болгарии (госпошлина и нотариальные сборы) составляют примерно 4% от налоговой оценки объекта недвижимости.

И, наконец, последний - пятый этап. Сумел купить, не забудь про регистрацию объекта недвижимости в БУЛСТАТ

После того как Вам посчастливилось купить недвижимость в Болгарии, Вы как иностранный граждан обязательно должны зарегистрировать Вашу новую недвижимость в БУЛСТАТ код.

Согласно ст.3 ч.10 Закона Республики Болгария о регистре БУЛСТАТ "каждое физическое лицо, которое не обладает ЕГН и ЛЧН (личный номер иностранца) и владеет недвижимым имуществом в Болгарии обязано зарегистрироваться в регистре БУЛСТАТ" (Агентство по вписываниям). Согласно ст.7 ч.2 в код БУЛСТАТ вписывается дата рождения, личные имена, основание для вписывания, адрес для корреспонденции, телефон, электронный адрес.

Внесение записи в БУЛСТАТ должно быть сделано в течение 7 дней с момента покупки недвижимости в Болгарии (вступления в силу Нотариального Акта). Для внесения в БУЛСТАТ нужно подать заявление соответствующего образца и приложить к нему копию документа о собственности на недвижимость в Болгарии и копию паспорта. Независимо от количества объектов недвижимости, которые Вам посчастливилось купить,  регистрация в БУЛСТАТ делается один раз.

Также на всех иностранных граждан действует ст. 14 Закона о местных налогах, согласно которому собственник должен уведомить Администрацию (Общину) о покупке недвижимости в письменном виде в течение 2-х месяцев и подать налоговую декларацию для налогообложении недвижимости.