Комментарии к ситуации на рынке жилой недвижимости Латвии

Предлагаем Вашему внимания обзор рынка жилой недвижимости в Латвии за второй квартал 2010 года подготовленный компанией Ober Haus. Общая тенденция - на рынке наступила стабилизация цен. Покупатели не готовы платить больше, а продавцы не хотят продавать дешевле, в итоге средняя стоимость квадратного метра жилой недвижимости Латвии в панельных домах (PFPBs) выросла лишь на 0,9% по сравнению саналогичным периодом прошлого года.

Жилая недвижимость Латвии: общие тенденции второго квартала 2010 года.

Во втором квартале 2010 года средние цены на жилую недвижимость в Латвии в панельных домах (PFPBs) оставшихся от Советской эпохи сохраняла стабильность, цифры показывают рост около 0,9% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. По сравнению спервым кварталом средние цены на  жилую недвижимость в PFPBs выросла в среднем на 2,8%. Если сравнивать показатели второго квартала с показателями конца прошлого года, то рост цены составил в среднем 5,5%.

Все последнее время в Латвии укреплялось мнение, что самая нижняя точка падения экономики, а соответственно и нижняя точка падения цены на недвижимость в Латвии уже достигнуты и в настоящее или ближайшее время, начнется рост. По этой причине, реальную активность на рынке недвижимости достаточно сложно оценить. С одной стороны многие потенциальные покупатели квартир хотят использовать нынешнюю ситуацию с недвижимостью в Латвии для того, чтобы улучшить свои жилищные условия, с другой стороны и продавцы квартир в ожидании перспектив не торопятся с продажей, отсюда и период стабилизации цены. Владельцы недвижимости больше не готовы давать большие скидки, но они также не могут поднять цены, так как покупатели не готовы переплачивать.

На уровень спроса на жилую недвижимость в Латвии во втором квартале 2010 года продолжили влияние те же факторы, что и в предыдущие периоды, например, такие как отсутствие предложения на квартиры с хорошей планировкой и качественной отделкой в новых домах. Дополнительное влияние на спрос оказывает и дополнительные характеристики недвижимости, например - удобное расположение квартиры (район с хорошо развитой инфраструктурой).

Возобновляется ипотека в Латвии. Если еще вначале года банки, неохотно выдавали ипотечный кредит на покупку недвижимости, начиная с марта ситуация поменялась к лучшему и банки вновь активизировались в этом сегменте деятельности. Многие банки возобновили привлечение платежеспособных клиентов, предлагая выгодные условия кредитования.

Остается достаточно высоким интерес иностранных покупателей  купить недвижимость в Риге, наибольший интерес вызывает покупка квартир - апартаментов в Старом городе и в деловом центре. Основная доля покупателей недвижимости из числа иностранцев, приходится на россиян и жителей пост-советского пространства, их интерес остался примерно на том же уровне, что и в предыдущем квартале.

Многие инвесторы из стран СНГ могут проявить больший интерес к недвижимости Латвии в свете изменений в законодательстве. В связи с принятием закона о предоставлении ВНЖ в Латвии, иностранцам не являющимся гражданами Европейского союза, которые покупают недвижимость в Риге и других крупных городах Латвии на сумму, по крайней мере, 100 000 латов. Ожидается, что после 1-го июля 2010 года, когда поправки в законодательство вступят в силу, количество сделок с недвижимостью с иностранными гражданами будет значительно выше.

Жилая недвижимость Латвии: ситуация в сегменте Нового строительства

Во втором квартале 2010 года из-за летних отпусков и необычно жаркой погоды, активность по операциям с недвижимостью в сегменте нового строительства уменьшилось. Тем не менее, эксперты Ober Haus отмечают,что небольшой, но положительный рост продолжается. Цены на жилую недвижимость в течение второго квартала в целом сохраняли свою стабильность.

Никаких существенных изменений с ценами не произошло в самом дорогом сегменте, который обозначен как «Эксклюзивный центр  города Рига». Здесь средние цены на новую жилую недвижимость остались в диапазоне от 2000 до 3500 EUR/m2. В сегменте «Центр города Рига», цены на квартиры оставались в диапазоне от 1200 до 1900 EUR/m2, что лишь на 3,9% больше по сравнению с ценами на начало 2010 год. Цены на квартиры в сегменте «Жилые районы города Рига» во втором квартале, по сравнению с первым кварталом, также оставались стабильными, изменение составило лишь плюс 1,7%. Таким образом, средняя цена на квартиры вновых проектах недвижимости, в жилых районах Риги на конец второго квартала 2010 года зафиксированы в диапазоне от 800 до 1250 EUR/m2.

Ситуация с недвижимостью в центре Риги.

Как и в других сегментах, цены на жилую недвижимость в центре Риги остаются стабильными, не претерпев во втором квартале существенного изменения. Во втором квартале 2010 года, средние цены квадратного метра, если квартира в центре города (втом числе и на недвижимость на условной границе центра, в так называемом "Тихом центре") была 1500 EUR/m2, и продолжает оставаться неизменной. Неизменно высокие цены остаются на квартиры в эксклюзивном центре города средняя стоимость квадратного метра 1917 EUR/m2. Цены наквартиры во вновь отремонтированных домах и новых проектах в среднем 2000-3000 EUR/m2, в некоторых случаях достигают 3500 EUR/m2.

Дефицит качественных квартир остается, как и ранее. Интерес остается большой как состороны жителей Латвии, так и со стороны иностранных покупателей, готовых купить качественную жилую недвижимость в эксклюзивном центре, а также в активном центре. К сожалению, предложений таких квартир явно недостаточно.

Недвижимость в спальных районах и пригородах Риги.

Во втором квартале 2010 года цены на недвижимость в жилых районах Риги не показали значительных изменений в сравнении с началом этого года. Во втором квартале они подняли только на 2,8%, таким образом, средняя цена квадратного метра в квартирахв жилых районах в конце второго квартала держалась на уровне 545 EUR/m2, для сравнения, в конце первого квартала цена была 535 EUR/m2. Средняя цена квадратного метра для 1-комнатной квартиры в конце второго квартала составила 610 EUR/m2, для 2-комнатной квартиры - 557 EUR/m2, для  3-комнатной квартиры - 509 EUR/m2, 4-комнатной квартиры - 489 EUR/m2.

Во втором квартале самая дорогая недвижимость среди жилых районов Риги была в районе Тейка (Teika), где средняя цена квадратного метра квартиры была 641EUR/m2, в Агенскалнсе (Āgenskalns) - 595 EUR/m2 и в Межциемсе (Mežciems) - 580 EUR/m2. Наибольший интерес дляпокупателей представляли 2-х и 3-х комнатныеквартиры в PFPBs из серии No.103, 109, 467 и 602.

Аренда квартиры в Риге.

В сегменте аренды квартир, как и в других сегментах рынка жилой недвижимости отмечены лишь незначительные изменения в течение квартала, второй квартал 2010 года показал тенденцию стабилизации цены. Наибольшему изменению подверглись цены на аренду в сегменте эксклюзивных квартир в Старом Городе Риги и в активном центре. Если сравнить средние цены на аренду квартир в этих сегментах в первом и втором квартале, то рост составил 5,9%. Средние цены  аренды  для 1-комнатной квартиры в эксклюзивном центре (Старая Рига) и активном центре порядка 450 EUR/месяц, 2-комнатной квартиры - 550 EUR/месяц и 3-комнатной квартиры - 800 EUR/месяц.

Другие типы квартир в Старой Риге и центре в течение второго квартала показали повышение арендной платы на 4,4% по сравнению со средней ценой аренды в первом квартале. Средняя стоимость аренды обычной 1-комнатной квартиры в Старом Городе и центре порядка -280 EUR/месяц, 2-комнатной квартиры -400 EUR/месяц и 3-х комнатной квартиры -500 EUR/в месяц.

Никакие существенных изменений цены на аренду квартир не произошли в жилых районах Риги. Поэтому цены на аренду жилой недвижимости, как в домах новых проектов, так и во вновь отремонтированных - остается неизменной. Средняя цена на аренду квартир в домах новых проектов в жилых районах Риги, для 1-комнатных квартир - 120 EUR / месяц, 2-комнатных квартир - 270 EUR / месяц, 3-комнатных квартир - 385 EUR / месяц. Средняя цена аренды квартир на вторичном рынке в жилых районах для 1-комнатных квартир - 120 EUR / в месяц, 2 и 3-комнатных квартир- 165 EUR / месяц.

Наиболее востребована аренда квартир в течение второго квартала 2010 года была в «Тихом центре» и в центре. Наибольший интерес к аренде квартир в центре – это апартаменты сдвумя и тремя комнатами, с хорошим ремонтом и полностью мебелированые, а так же с вариантами автостоянки. При этом владельцы квартир предпочитают, как правило, заключать долгосрочные контракты на срок не менее 1 года, в то время как арендаторы часто хотят договора на более короткий срок, около полугода, чтобы иметь возможность изменить место проживания на лучшее, как только такая возможность появится.

Продажа частных домов в Латвии.

В сегменте продажи частных домов в начале второго квартала была отмечена повышенная активность клиентов, что является характерной чертой для весны. К сожалению, на лицо отсутствие предложений, которые бы удовлетворяли потребностям и ожиданиям покупателей и которые подкреплены адекватной рыночной ценой. В конце квартала активность снизилась, так как большинство потенциальных покупателей недвижимости отправились в отпуск. Можно ожидать, что потребительская активность в этом сегменте жилой недвижимости возобновится в августе-сентябре, когда обычный ритм жизни будет возобновлен.

Наибольшим спросом пользуется небольшой частный дом, площадью около 100-130 м2, расположенные в 35-40 км от Риги и в ценовом диапазоне до 110 000 EUR. Основные требования покупателе жилых домов – наличие не менее 4-х комнат и готовность дома к немедленному заселению. К домам, не отвечающим этим требованиям, спрос практически не проявлялся.

Другой тип дома, который пользуется спросом это качественный частный дом площадью порядка 200 м2, с 4-5 большими комнатами, расположенные в Риге и в самых популярных Рижских районах – Марупе (Marupe), Берги (Bergi) - стоимость около 200 000 -300 000 EUR, Титурга (Titurga), Катлакалнс (Katlakalns), Яунмарупе (Jaunmarupe) и т.д. - стоимость около 150 000 - 230 000 EUR. В большей части предлагаемых домов сравнительно дешевый ремонт, который неприемлем для существующих стандартов качества жизни. Такие предложения не являются интересными для покупателей.

Общее количество сделок купли-продажи недвижимости в сегменте частных домов относительно небольшое - в Риге и Рижском районе около 60 операций в месяц. Общее предложение домов более 1 500, но основная масса это дома ненадлежащего качества (оборудование, отделка, расположение), а дома соответствующие требованиям покупателей имеют неприемлемые цены предложения. По расчетам Ober Haus предложение продажи домов на рынке превышают запросы на покупку от 30 000 до 50 000 EUR. Предположительно, что реальная цена продажи должна быть 1200 - 1300 EUR/m2, что не соответствует текущим ценам предложения в настоящее время.

Продажа земли в Латвии.

Во втором квартале спрос на приобретение участков земли остается низким, что отчасти объясняется тем фактом, что банковское финансирование покупки земли малодоступно, а также тот факт, что сегодня покупатели загородной недвижимости хотят иметь возможность жить там, сразу после покупки и не хотят связываться со строительством.

Больший интерес могут представлять предложения на продажу земли, предлагаемые банками. Специальные предложения подобного рода, так же сопровождаются возможностью получить более высокий уровень банковского финансирования а также иметь другие преимущества при получении ипотечных кредитов.

Наиболее важным критерием для покупателя при выборе земельногоучастка является цена, при этом в первую очередь покупатели ищут земельные участки до 1500 м2, и ценой до 20 000 евро. Предложения земельных участков с такими характеристиками очень мало, и если такие объекты появляются на рынке, то сегодня это обычно только земля без коммуникаций. Тем не менее остается заинтересованность в земельных участках расположенных у воды, но и здесь ограничивающим фактором является цена, которая обычно так же не соответствуюет ожиданиям клиентов.

Источник: http://www.ober-haus.lv