Противоречивые факторы на испанском рынке недвижимости в конце 2019 года

Замедление темпов экономического роста.

Испанский ВВП в 3-м квартале последнего года десятилетия вырос на 2%, но на нисходящей кривой. Замедление экономики означает сокращение числа новых рабочих мест и уменьшение благосостояния.

Безработица падает медленнее.

Уровень безработицы в Испании достиг максимума более чем на 26% в 2013 году и упал до 13,92% в третьем квартале 2019-го. Но темпы снижения, по-видимому, замедляются, как и следовало ожидать при замедлении роста ВВП. С другой стороны, рост заработной платы по-прежнему составляет разумные 4% и это хорошо.

Замедление численности населения.

Низкая рождаемость в Испании, старение населения и низкий уровень иммиграции означают, что население едва растет, что является своего рода препятствием для экономики и рынка жилья в целом. Правда, после спада в кризисные годы население немного восстановилось, но при коэффициенте рождаемости, равном 1,33 в 2019 году, и меньшем количестве иммигрантов, чем в годы бума, прогнозируется, что рост населения будет незначительным в 2020 году и отрицательным в следующий десятилетие. Меньшее население означает меньше семей и меньший спрос на жилье. 

Ипотечное кредитование замедляется.

Хотя процентные ставки близки к историческим минимумам, новое ипотечное кредитование в последнее время нестабильно и может показывать признаки истощения. Цифры показывают, что число новых кредитов снизились на 30% в августе и сентябре и на 2% в октябре. Хотя большая часть турбулентности на рынке ипотечного кредитования может быть вызвана новым законом, введенным в этом году для защиты заемщиков, есть основания полагать, что период устойчивого роста новых ипотечных кредитов подошел к концу.

Политическая неопределенность.

Испания с четырьмя всеобщими выборами в течение четырех лет, до сих пор не имеет работоспособного правительства. Похоже, что нынешнее временное правительство социалистов сформирует коалицию с жестко-левой партией «Подемос», что будет означать более левое и нестабильное правительство, что вряд ли будет полезно для экономики.

Политический конфликт в Каталонии также дестабилизирует всю страну. Там есть реальный шанс, что переговоры по поводу следующего правительства сорвутся, что приведет к очередным выборам в следующем году. 

Политическое вмешательство на рынке жилья.

Испания переживает политический период смещения влево, ожидается большее вмешательство на рынке жилья, например, с введением контроля за арендной платой и ограничениями на рынке аренды жилья. Политическое вмешательство может иметь непредвиденные последствия, такие как падение предложения для аренды и новых домов для продажи, что приведет к росту цен на жилье, обеспечивающим более высокую доходность. Но политическое вмешательство также является отталкивающим фактором для инвесторов, особенно иностранных, и в конечном итоге, вероятно, будет препятствием для развития рынка в 2020 году.

Доверие потребителей ослабевает.

Что касается всей экономической и политической неопределенности вокруг Испании, потребители чувствуют себя менее уверенно, тратят и вкладывают меньше. Жилье - это большая инвестиция, которой во многом помогает высокая уверенность потребителей.

Меньше местных и иностранных покупателей вокруг.

Последние данные за октябрь ясно показывают, что испанский рынок недвижимости переживает период ослабления спроса, а данные регистраторов за 3 квартал показывают, что активность иностранных покупателей снизилась на 5%, а местных покупателей - на 8,5%.

Рост цен на жилье.

Испанские цены на жилье росли в течение последних нескольких лет особенно в районах с высоким спросом, таких как крупные города и наиболее популярные курортные зоны.

Brexit.

Несмотря на значительное сокращение, британцы по-прежнему являются самой большой группой иностранных покупателей в Испании. В краткосрочной перспективе высокий уровень неопределенности относительно того, что на самом деле означает Brexit, вероятно, будет бесполезным, поэтому я думаю, что Brexit пока будет встречным препятствием.

Все это говорит о нарастании «встречного ветра» нового десятилетия, а попутный ветер разгонявший рынок теряет силу. В тоже время, если учесть, насколько плохим был рынок десять лет назад, сейчас дела обстоят намного лучше, и мы можем чувствовать себя гораздо более уверенно относительно рынка, чем тогда. Встречный ветер может сдерживать рынок, но это ничто по сравнению с крахом.