Недвижимость в Латвии: cреднестатистический житель может приобрести только квартиру в микрорайоне

Среда, 20 мая 2015

news_latviaВ начале 2015 года житель Латвии со средней месячной нетто-зарплатой мог купить только серийную квартиру в микрорайоне Риги, тогда как на жилье в центре столицы или в новых проектах таких доходов не хватило бы.

Кроме того, такое жилье среднестатистический латвиец может купить лишь при условии, что семья будет выплачивать кредит сообща (то есть имеется супруг, готовый участвовать в выплате жилищного кредита), у семьи нет других кредитных обязательств и имеются накопления в размере по крайней мере 6 тыс. евро для первого взноса.

С сентября прошлого года, когда на 90% уменьшилось количество запросов ВНЖ в Латвии но это никак не повлияло на стоимость недвижимости — в столице она не подешевела. Так что часто звучащие аргументы о том, что программа ВНЖ в Латвии делает жилье недоступным и ухудшает возможности жителей Латвии в приобретении жилья, не выдерживают критики, так как именно низкий уровень доходов местного населения не позволяет улучшать жизненные условия.

К такому выводу пришла Латвийская ассоциация недвижимости (LANĪDA), проанализировав данные о ценах на жилье в микрорайонах Риги, в центре и в новых проектах, причем за основу были взяты данные Службы государственных доходов о средних нетто-доходах трудящихся в январе и феврале 2015 года (511 евро в Латвии и 575 евро в Риге) и калькулятор жилищных кредитов одного из крупнейших банков Латвии. Доступность кредитов и их соответствие доходам высчитывались также с учетом средней площади жилища в Латвии (66 кв.м, по данным ЦСУ).

В микрорайонах Риги цена серийной квартиры составляет примерно 650 евро/кв. м. Чтобы взять в банке кредит в размере 40 000 евро на 10 лет, нужно рассчитывать на первый взнос в размере 6 000 евро (15% от суммы кредита), а ежемесячный платеж по кредиту на сумму, например, 35 000 евро составляет 285 евро или 56% от средней нетто-зарплаты жителя Латвии (50% от доходов рижанина), или 28% от доходов латвийской и 25% от доходов рижской семьи (если работающий супруг принимает участие в выплатах).

Так как финансовые эксперты не рекомендуют брать кредитные обязательства в размере, превышающем 40% от ежемесячных доходов семьи, можно сделать вывод, что такой кредит может взять только семья и только в том случае, если нет других кредитных обязательств. В недавно представленном исследовании расходов домашних хозяйств столиц стран Балтии Институт финансов частных лиц Swedbank также приходит к выводу, что после удовлетворения основных потребностей (жилье, питание и общественный транспорт) на остальные расходы семье в Риге остается 56% доходов, и, если половину этого остатка выделить на выплату кредита, оплата остальных нужд (одежда, образование, культура и отдых) будет уже проблематичной, не говоря уже о так называемой подушке безопасности, или создании накоплений.

Меньше вероятность, что такая семья может купить квартиру в новом проекте в микрорайоне (это самое дешевое предложение новых проектов, 1200 евро за кв. м). Если подавать заявку на кредит в размере 79 000 евро, семья должна иметь значительные накопления – 12 000 евро на первый взнос, и, взяв кредит на сумму 65 тыс. евро, будет ежемесячно платить 528 евро, что даже не покрывается средней месячной зарплатой одного работающего (у рижанина после такого платежа по кредиту от зарплаты оставалось бы 47 евро). Это было бы уже 52% общего дохода латвийской или 46% рижской семьи, что не соответствует принципам эффективного управления семейным бюджетом. Чтобы накопить 15% (12 000 евро) на первый взнос за такую квартиру в новом проекте, рижанину, который получает среднюю нетто-зарплату и каждый месяц направляет на накопления 30% своих доходов, потребуется почти шесть лет.

Только рассчитывая на ежемесячную зарплату, нельзя купить и квартиру в центре Риги (средняя цена квадратного метра - 2042 евро), потому что, чтобы получить кредит в размере 135 тыс. евро, нужно внести первый взнос в размере более 20 тыс. евро, а ежемесячный платеж по кредиту на сумму 115 тыс. евро будет 935 евро, что составляет 91% от общих доходов латвийской семьи или 81% от доходов рижской. В эксклюзивных новых проектах, где цена квадратного метра достигает 6000 евро, для кредита в размере 396 000 евро потребовался бы первый взнос в размере более 59 тыс. евро. Кредитный калькулятор банка не позволяет рассчитать ежемесячный платеж для этой суммы, так как он останавливается на сумме 200 тыс. евро, и с этой суммы ежемесячный взнос составил бы уже 1626 евро.

Эксперты по недвижимости сообщают, что средняя цена жилья в Риге в 2014 году составляла 917 евро/кв.м, а средняя сумма ипотечного кредита – 44 тыс. евро. В конце 2014 года почти половина сделок по покупке квартир проходила в Риге с квартирами площадью от 50 до 100 кв.м. На рынке серийных квартир самый большой интерес проявлялся к квартирам небольшой площади в ценовой категории до 30 тыс. евро. Во всех частях центра Риги самыми востребованными были 2-3-комнатные квартиры, 53% всех сделок в этой части города были на сумму до 50 000 евро. В новых проектах местные жители активнее интересовались двух-трехкомнатными квартирами в ценовой категории от 50 000 до 100 000 евро как с отделкой, так и без отделки. На первичном и вторичном рынке новых квартир самое большое количество сделок в первом квартале года было зарегистрировано в ценовой категории между 50 000 и 100 000 евро.

В ценовой категории выше 150 000 евро количество сделок с недвижимостью, заключенных жителями Латвии, было ничтожным.

Банковские аналитики, анализируя доступность жилья, приходят к выводу, что она остается высокой во всех трех балтийских столицах и самой высокой – в Риге. Из тех домохозяйств, которые в прошлом году взяли кредит на покупку жилья, чаще это делали люди в возрасте 26-31 лет с нетто-доходами 1000-1500 евро в месяц. Кредитополучатели чаще покупали типовые квартиры. Почти три четверти кредитополучателей покупали квартиры, построенные до 2000 года. Новые квартиры в последнее время покупались нечасто, что связано со сравнительно небольшим предложением таких квартир и их высокой ценой.

Латвия
Недвижимость жилая, Цены