Покупаем недвижимость в Черногории

Иностранные граждане имеют право приобрести любую жилую  и коммерческую  недвижимость – дом, квартиру, или земельный участок под строительство, но только с фундаментом, постройками или руинами здания. Таким образом иностранные граждане в праве покупать участок земли со строением или бывшим ветхим строением  – все, за исключением не урбанизированных земельных участков без построек. Землю может приобрести только юридическое лицо, с учетом отдельных ограничений.

Существующая в Черногории система регистрации сделок на недвижимость включает в себя единый кадастр и реестр прав собственности. Информация Кадастра позволяет установить, построен ли объект с учетом разрешений на строительство и, в соответствии с ним, увидеть объект на плане кадастровой съемки.

 Реестр, который ведется местным Муниципальным судом, позволяет точно определить права собственности  на недвижимость для любого владельца, а также существует ли в  отношении объекта какой-либо спор, залог или любые другие обременения. В реестре также значится, существовали ли проблемы с уплатой коммунального взноса при строительстве и пр. Все эти данные указываются в документе под названием List Nepokretnosti (аналог свидетельства о праве собственности).

Предварительный договор при покупке недвижимости в Черногории.

Первоначально может быть заключен Предварительный договор и уплачен задаток в размере от 10 % стоимости объекта – “капара”, что позволяет снять объект с продажи.

В договоре предусматривается срок  для окончательной оплаты объекта (до 30 – 40 дней с момента заключения предварительного договора).

При наличии возможности перевода  средств в Черногории в течение срока Вашего пребывания в стране, Предварительный договор может не иметь смысла, так как Вы сразу можете расплатиться с Продавцом и заключить основной договор.

В случае необходимости регистрации юридического лица Предварительный договор может предусматривать, что основной договор будет заключен с компанией, учрежденной Покупателем. Средства задатка при уплате основной суммы могут быть как возвращены с тем, чтобы полная сумма  была уплачена со счета юридического лица, или зачтены в сумму основного платежа (при этом балансовая стоимость объекта может быть ниже договорной).

Основной договор при покупке недвижимости в Черногории.

Договор купли-продажи переводится на русский язык и перевод заверяется печатью и подписью сертифицированного переводчика.

Подписи Покупателя и Продавца под договором заверяются в Основном Суде (Osnovni Sud), после чего договор подается на регистрацию.

Регистрация собственности в реестре длится  до 60 календарных дней (регистрационный сбор – 70 – 250 евро). Это официальный максимальный срок регистрации. Однако чиновники зачастую не справляются с объемом работ и завершают регистрацию по истечении 4-6 месяцев, проставляя более раннюю дату регистрации, в рамках положенных 60 дней.  По итогам регистрации новый владелец  получает List nepokretnosti, где он назван новым владельцем объекта.

При операции купли-продажи уплачивается налог в размере 3 % (с 1 января 2008 года). Извещение на уплату налога приходит из органа под названием “Porezka Uprava Prihoda” (налоговая инспекция) через несколько месяцев после совершения сделки (в течение полугода). Извещение на уплату налога приходит ровно через 15 рабочих дней после заверения и подписания в суде, он и подаёт сведения. Не позже, чем в следующие 15 рабочих дней необходимо оплатить налог  на недвижимость независимо от реально произведённых платежей по договору. Этот срок -  2*15 дней, соблюдаются очень чётко. Сумма налога  на недвижимость исчисляется не от фактической цены договора, а от цены, назначенной межведомственной комиссией.

Процедура покупки недвижимости в Черногории.

Первый шаг – выбор объекта. После принятия решения о покупке подписывают предварительный контракт и вносят аванс – обычно в размере около 10 %  от стоимости дома или квартиры. Тем самым покупатель резервирует за собой недвижимость. В предварительном договоре указывают реквизиты покупателя и продавца, детальное описание объекта сделки, цену продажи/покупки, условия и способ оплаты, дату заключения договора купли-продажи, а также различные гарантии со стороны продавца о том, что он действительно является владельцем продаваемой собственности и имеет полное право на ее продажу. Мы рекомендуем не делать этого самостоятельно, а только через адвоката, и в обязательном порядке проверить написанное адвокатом продавца.

Договор купли-продажи подписывают в суде. Происходит судебное заверение сделки. Далее надо сделать окончательный расчет, потом уплатить налог на покупку и регистрационный сбор. Все платежи подтверждаются отдельными «признаницами», подписанными двумя сторонами.Дополнительно подписывается Акт о введении во владение, подтверждающий в т.ч. передачу покупателю всех сопутствующих документов (планов, схем, геодезии, соглашений с соседями, если они были, и проч.) Договор купли-продажи регистрируют в кадастре, где ему присваивают номер, а покупателю выдают лист непокретности.

Фактически покупатель становится собственником недвижимости с момента подписания окончательного договора купли-продажи, юридически - с момента консерваторской или кадастровой регистрации.

Налоговые льготы и правовые гарантии при покупке недвижимости в Черногории:

Юридическая система Черногории основана на системе гражданского права и гарантирует соблюдение прав покупателя на нескольких уровнях.

Перед тем, как составить бюджет покупки недвижимости в Черногории, необходимо понимать  общую сумму дополнительных платежей. Если вы выбрали объект недвижимости и готовы его приобрести, Вы переходите к процедуре оформления документов и уплаты первоначальных взносов

• После подписания основного договора о покупке недвижимости, специальная оценочная комиссия рассчитает, какой налог на покупку недвижимости («Налог на оборот недвижимости») Вам нужно будет платить при покупке. Вам следует сразу оплатить эту сумму;
• В порядке живой очереди подписывается договор, при чиновнике – и он ставит печать и записывает в регистрационную книгу. Пошлина (регистрационный сбор) составляет 300 евро;
• Следующий налог, который придется заплатить  землевладельцам, — коммунальный, который платится при получении разрешения на строительство.
• Этот налог достаточно велик и может составлять до 300 евро за квадратный метр (от 72 до 320, в зависимости от зоны, назначения и площади объекта);
• Ежегодный налог на содержание недвижимости в Черногории  составляет 0,8 %, что эквивалентно 1-2,5 евро за 1 кв.м. полезной площади. Но он может быть и другим, так как рассчитывается по сложной схеме, с учётом состава семьи и прочих параметров;
• Плата за электричество может составлять  до 100 евро в месяц, учитывая кондиционеры, обогрев. Средняя стоимость в месяц составляет 30 евро, и вода будет стоить копейки, если не заказывать отдельно ее привоз;
• Если Вы сдаете жилье в аренду, платится налог на прибыль, который будет составлять 10 % от Вашего годового дохода;
• НДС (PDV), как правило, уже уплачен и составляет 3 %;
• Налог на аренду  в среднем составляет около 10 %;
• Налог на наследство и подарки составляет от 1 до 30 %  общей стоимости. Налог с наследства можно платить в период 3 года, в два срока в год;
• Стоимость услуг нотариуса также в пределах 1 %;
• В Черногории действует 15 % налог на прирост капитала;
• Обычные услуги юриста – 600 евро.
• Оплата за перевод на язык – 20 евро страница.

Взгляд в будущее – вторичная продажа недвижимости.

Благодаря тому, что Черногория является популярным туристическим курортом, объекты недвижимости высоколиквидны. При необходимости клиенты могут обратиться к нам за помощью. Используя базу данных компании и сеть  зарубежных отделений,  обеспечит продажу Вашей недвижимости по рыночной цене. После заключения  договора  купли-продажи первоначальная сумма покупки и возникающая прибыль могут быть свободно выведены за рубеж.